Brasília (12.jan.2025) - A Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", trouxe mudanças significativas nas regras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Entre as alterações mais controversas, está a autorização para retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Para especialistas, a medida impõe um desequilíbrio contratual, onerando consumidores de forma excessiva e favorecendo incorporadoras sem critérios proporcionais.

Para discutir o impacto da legislação, nossa equipe entrevistou o advogado Francisco Antônio de Camargo Rodrigues de Souza, sócio fundador do escritório Francisco Camargo Advogados & Associados, que classificou a penalidade como “inconstitucional, desproporcional e abusiva”, alertando para os riscos ao mercado imobiliário e à segurança jurídica dos compradores.

Multa excessiva e afronta ao direito do consumidor

Segundo ele, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ limitava a retenção a um máximo de 25% dos valores pagos, o que já era considerado um parâmetro razoável. No entanto, a nova Lei dos Distratos dobrou esse percentual para até 50%, no caso do patrimônio de afetação, permitindo que construtoras imponham penalidades desproporcionais, muitas vezes sem critérios objetivos.

"Os compradores estão sendo penalizados de maneira desleal, desproporcional e usualmente não são informados sobre isso. Essa retenção não respeita princípios fundamentais como o devido processo legal, a ampla defesa e o contraditório. Trata-se de um abuso que precisa ser combatido urgentemente", afirmou Francisco Camargo ao portal Justiça em Foco.

Impacto no mercado e insegurança jurídica

O advogado destaca que a aplicação de multas excessivas em distratos gera um efeito cascata no setor imobiliário. O comprador que, por qualquer motivo, não consegue seguir com o contrato perde um percentual elevado do que já pagou, sem a devida ponderação sobre sua capacidade financeira ou eventuais circunstâncias que levaram à rescisão.

Além disso, a retenção elevada desestimula novos compradores, que passam a temer riscos desproporcionais ao firmar contratos de aquisição de imóveis, com patrimônio de afetação. Segundo Francisco Camargo, essa insegurança jurídica compromete a confiança no mercado, podendo levar a uma retração no setor.

"O mercado imobiliário depende de regras claras e justas para compradores e vendedores. Quando se permite uma retenção exagerada, o que se cria é um ambiente de incerteza e receio, prejudicando não só os consumidores, mas também a economia do setor",explica.

Ação legislativa e alternativas para equilibrar o mercado

Diante do cenário preocupante, Camargo e sua equipe jurídica estão conduzindo estudos para questionar a legalidade da multa e sugerir soluções que protejam os consumidores. Para ele, um percentual de retenção entre 25% e 30% seria mais razoável e alinhado a decisões já estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A polêmica em torno da penalidade evidencia a necessidade de um debate mais amplo no Congresso Nacional. O advogado defende a apresentação urgente de um projeto de lei que revise os direitos dos compradores e estabeleça parâmetros mais equilibrados na regulamentação do mercado imobiliário.

"O aumento abusivo das multas não apenas viola direitos básicos dos consumidores, mas também compromete o equilíbrio contratual e a estabilidade do setor. É fundamental que essa questão seja revista com urgência", conclui Francisco Camargo.

Com milhares de consumidores impactados e a crescente judicialização do tema, a revisão da Lei dos Distratos se torna uma pauta essencial para garantir mais transparência e justiça nas relações contratuais do mercado imobiliário.

Francisco Camargo - Especialista em Direito e Planejamento Sucessório, Francisco Camargo é formado pela AEU/DF e possui diversas especializações, incluindo Direito Constitucional, Tributário, Público e um MBA em Direito da Economia e da Empresa. Além disso, tem formações pela HarvardX em áreas como Governo Americano, Bioética e Contratos, consolidando-se como referência no meio jurídico.