Novo "CPF dos imóveis" reforça controle da Receita e pode elevar carga tributária em operações imobiliárias

Instrução Normativa cria identificador único e valor de referência para imóveis urbanos e rurais, ampliando o cruzamento de informações fiscais

A Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que regulamenta a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e estabelece regras de compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

O novo cadastro trará um identificador único para cada imóvel urbano ou rural, que deverá constar em escrituras, registros e demais atos cartorários. Além disso, será definido anualmente um valor de referência oficial para cada bem, calculado com base em dados de mercado, características físicas e jurídicas, servindo como parâmetro para operações de compra e venda, locações, inventários e declarações fiscais.

Segundo a Receita Federal, o objetivo do CIB é padronizar e centralizar as informações imobiliárias no país, integrando dados de cartórios, prefeituras e registros federais. A medida busca aumentar a transparência e reduzir a evasão fiscal em operações de compra e venda, herança e locação.

Segundo o advogado Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), a mudança traz impactos relevantes. "O valor de referência tende a se tornar um parâmetro para a fiscalização da Receita, aumentando o cruzamento de informações e a detecção de divergências tributárias em operações imobiliárias", avalia.

A norma prevê ainda que cartórios e registradores deverão transmitir eletronicamente os dados ao SINTER, e que pessoas jurídicas proprietárias de imóveis terão prioridade no cadastramento inicial. O cronograma de implantação será gradual, com prazos diferenciados para capitais, o Distrito Federal e demais municípios.

Natal recomenda atenção redobrada por parte de empresas com patrimônio imobiliário. "É fundamental acompanhar a implantação do CIB e avaliar os reflexos do valor de referência sobre a carga tributária e sobre eventuais operações de reestruturação societária. O contribuinte em geral também deve se preparar, pois a Receita terá um instrumento mais robusto de fiscalização", afirma.

O descumprimento das novas obrigações poderá gerar penalidades administrativas e até comunicação ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ), além de responsabilidade tributária em casos de omissão de dados.

Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT).